成功大家に変われる88のワークショップ

そして、野村総研がそこからアパートメントのデータに絞り込み
2033 年には空室率を算出したところ、47%になるという
ショッキングな数字も発表されました。

今、20XX 年不動産問題は３つあるといわれています。
2021 年 東京五輪後のマンション価格下落問題
2022 年 生産緑地の解除問題 コロナにより延期
2033 年 全国空き家率問題深刻化 30.4%そして
アパートメントは 47%… 日本のアパートメントが半分空く時代になります。

賃貸経営は『空室問題』というレッドオーシャンを泳ぎ抜き
ブルーオーシャンという『満室経営』の領域に船を漕ぎ進めることを
いつも模索することが大切です。
その『いろいろな方法と手段』をこのコラムでは書いていきます。

まず、結論から言うとそのブルーオーシャンの満室経営という成功は
『⾧期に渡り、優良な入居者に文句ひとつ言われずに家賃を払い続けてもらうこと』
これだけです。

これがブルーオーシャンへの道で
そのヒントとなる話をしようと思いますが

一番分かり易いのが、私どもの提供するコンテンツ
★女性専用ヨーロピアンアパートメント『PRIMA』
★収益改善リノベーション『Doragon Vintage』

を所有しているオーナーが、実際にレッドオーシャンを
いくつも漕ぎ抜き、ブルーオーシャンまで漕ぎついた
実践の事例を織り交ぜて分かりやすく書いていきます。

公式 LINE:連続コラム
賃貸経営の学びの整理『成功大家に変われる 88 のワークショップ』LINE にて
週 1 回発信していきますので、公式 LINE の友達追加（申請）をしておいてください。

【2.6.2 の法則】
さて、前段でお話しした 2033 年にはアパートメントの空室率は 47%になる
ということについて少し深掘りしてみましょう。

2033 年には日本のアパートの半分が空くということになるのですが
例えば 10 棟のアパートメントがあるとします。
1 棟に１０世帯（10 人）住んでいることにしましょう。
ですので、10 棟のアパートメント全部が満室稼働であれば
100 人の入居者が居て、すべてブルーオーシャンの世界です。

しかし、2033 年には、100 人➡50 人になるので
入居者という「自分の商品に対する買い手」を奪い合うレッドオーシャン
の世界に突入するのです。

そしてここで『２・６・２の法則』のように
負け組と勝ち組がはっきりしてくるのです。

世の中には『パレードの法則（2 対 8 の割合）』とか
『２・６・２の法則』などという話がありますが
今回は『２・６・２の法則』の事例を使って話してみます。

例えば

2 割となる 2 棟は入居者の満足感をしっかり押さえ
オーナーも工夫し空室が出ない努力もしています。

そのうえ、もし空き室が出たとしても 1 ヶ月以内に埋まってしまう
そんな状況が続く成功大家さんのアパートメントです。
これはいつでも入居率 100%になっている成功事例で
このコラムが目指す『成功曲線』です。
次に、『２・６・２の法則』6 棟のアパートメントは
これは「万人受けする間取り」
当たり障りのないアパートメントというやつです。

家賃交渉が入ったり
入居してもすぐ、入居者同士のトラブルで退去が出てしまったり
空いたらなかなか入らないなんていうことを
繰り返しながらこの 2033 年の空室率 50%に徐々に近づいていきます。

最後に残った 2 棟
何をやっても入らないアパートメントというのがあります。
「何をやっても入らない」というのは「家賃を下げても入らない物件」
があるということです。

これは空室率 100%の
もうこのままではどうしようもない、打つ手の無いアパートメントです。

このように、2033 年には
勝ち組と負け組がはっきり分かれる時代になってしまいます。

今日もオンラインセミナーで 70 分くらいお話しさせていただきましたが
その中で参加頂いた男性の方から
2033 年の負け組にならないために石川さんの公式 LINE に登録したいので
ID 教えてくださいというオンラインセミナー後すぐ
メールをいただきました。感謝

本当にありがたいことですし
次世代家主さんたちが問題意識を持っていただくということが
次世代家主さんの応援団⾧の僕としては
非常にうれしいことなのです。

という訳で
この 2033 年に負け組にならないために
ぜひこの新賃貸の預言者石川龍明の情報を取りに来てください。

賃貸経営の学びの整理
『成功大家に変われる 88 のワークショップ』はこのホームページにて
コラムをアップする前の構成等のお話をします。

実際のコラムは
note では 1 コラム（2000 文字程度）を有料（150 円）にて販売予定ですが
公式 LINE にて友達追加してもらうと無料（0 円）で読んで頂けることに
しますので、公式 LINE の友達追加（登録）をして頂ければ幸いです。

※そして、今なら
『明日が明るい成功大家 お先真っ暗失敗大家 2020version』
108 ページ（36,900 文字）を 2 つの新しいコラム（各 3000 文字）
と一緒にプレゼントしています。

そしてもう一つ
この賃貸経営の学びの整理『成功大家に変われる 88 のワークショップ』
のコンテンツに沿って描いた。
小説『フィルとティモシーの横濱アパートメント物語（3 人の若者の不動産成⾧物語）』
も公式新賃貸の預言者ホームページから読んでいただけるようになっています。

小説『フィルとティモシーの横濱アパートメント物語（3 人の若者の不動産成⾧物語）』
は 2021 年 2 月 22 日には
電子書籍にて上梓する予定ですので、こちらも宜しくお願いいたします。

それではこれから書き進めていく
賃貸経営の学びの整理
『成功大家に変われる 88 のワークショップ』の
目次をここに発表します。

賃貸経営学びの整理

【成功大家に変われる 88 のワークショップ】

これから週 1 回、“賃貸経営学びの整理“として公式 LINE から
配信させていただく内容です。

★最近、空室が目立ってきたけどどうしよう?
★いずれ親から引き継ぐアパートメントのこと、何から勉強すればいいのか?
★古いアパートメントの次の一手（建て替え・収益改善リノベーション・売却）
どれにし たらよいのか?
★アパートメントのキャッシュフローを根本から改善したい?
★コロナ時代になってから、入居者同士のトラブルが増えて退去も目立ってきたかな?
このようなことを感じている方は、ぜひこの情報を取ってください。

秘密の巻物 ＜海賊 Dragon がくれた８本の巻物 profile＋one＞

★秘密の巻物 profile１目標の設定と達成
１０のエピソード
★秘密の巻物 profile２段階（ステップ）
０５のエピソード
★秘密の巻物 profile３手段（ミィーズ）
０５のエピソード
★秘密の巻物 profile４古いアパートの収益改善（簡易診断）
０５のエピソード
★秘密の巻物 profile５古いアパートの収益改善（リサーチ＋ハード）
０８＋０５のエピソード

★秘密の巻物 profile６古いアパートの収益改善（キャッシュフロー）
０９＋０６のエピソード
★秘密の巻物 profile７古いアパートの収益改善（内覧メソッド）
０５のエピソード
★秘密の巻物 profile８古いアパートの収益改善（マトリックス２５）
２５のエピソード
★まとめ 次世代家主さんが中心に家族で話し合う内容
０５のエピソード

各項目の目次

★ 巻物 profile１目標の設定と手段 １０
＃WS０１ 目的の設定① 明確に
＃WS０２ 目的の設定② 目標可能な数値
＃WS０３ 目的の設定③ 実現可能か
＃WS０４ 目的の設定④ 価値観に基づいているか
＃WS０５ 目的の設定⑤ いつまでにやるか
＃WS０６ 目標の達成① ワクワクする目標設定となっているか?
＃WS０７ 目標の達成② 目標達成の分散化
＃WS０８ 目標の達成③ 褒美と罰
＃WS０９ 目標の達成④ 成功体験のイメージ
＃WS１０ 目標の達成⑤ 行動する

★ 巻物 profile２段階（ステップ）０５
＃WS１１ 段階（ステップ）① 空室対策
＃WS１２ 段階（ステップ）② 満室対策
＃WS１３ 段階（ステップ）③ テナントリテンション対策
＃WS１４ 段階（ステップ）④ ウェイティング対策
＃WS１５ 段階（ステップ）⑤ 安定経営（ゴール）

★ 巻物 profile３手段（ミィーズ）０５
＃WS１６ 手段（ミィーズ）① リサーチ
＃WS１７ 手段（ミィーズ）② ターゲット
＃WS１８ 手段（ミィーズ）③ コンテンツ
＃WS１９ 手段（ミィーズ）④ リーシング
＃WS２０ 手段（ミィーズ）⑤ オペレーション

★ 巻物 profile４古いアパートの収益改善（簡易診断）０５
＃WS２１ 簡易診断① 入居率が６０％以下
＃WS２２ 簡易診断② 家賃が新築時より１５％以上下がった
＃WS２３ 簡易診断③ 退去後次の入居が決まるまで 4 か月以上かかった
＃WS２４ 簡易診断④ 減価償却や銀行の借り入れが終わり、税金が圧迫している
＃WS２５ 簡易診断⑤ DSCR（債務返済カバー率）が 1.1%以下

★ 巻物 profile５古いアパートの収益改善（リサーチ＋ハード）０８＋０５
＃WS２６ 【リサーチ】市場環境リサーチ
＃WS２７ 【リサーチ】コンテンツ（建物）リサーチ
＃WS２８ 【リサーチ】入居者心理リサーチ
＃WS２９ 【リサーチ】PLAN・事業計画リサーチ
＃WS３０ 【リサーチ】ファイナンスリサーチ
＃WS３１ 【リサーチ】リーシングリサーチ
＃WS３２ 【リサーチ】オペレーションリサーチ
＃WS３３ 【リサーチ】エンドレスリサーチ
＃WS３４ 【ハード】パッと見 3 回 ファザード・ランドスケープ
＃WS３５ 【ハード】パッと見 3 回 エントランス・セキュリティ
＃WS３６ 【ハード】パッと見 3 回 内覧①デザイン
＃WS３７ 【ハード】パッと見 3 回 内覧②間取り（住み心地）
＃WS３８ 【ハード】パッと見 3 回 内覧③ 充実の設備関係

★ 巻物 profile６古いアパートの収益改善（キャッシュフロー）０９＋０６
＃WS３９ 新築時の事業計画の確認① 返済比率
＃WS４０ 新築時の事業計画の確認② 単純利回り
＃WS４１ 新築時の事業計画の確認③ 当初表面利回り
＃WS４２ 新築時の事業計画の確認④ 当初実質利回り
＃WS４３ 新築時の事業計画の確認⑤ 投資収益総額（30 年）
＃WS４４ 新築時の事業計画の確認⑥ 投資効率
＃WS４５ 新築時の事業計画の確認⑦ 自己資金回収
＃WS４６ 新築時の事業計画の確認⑧ 損益分岐点稼働率
＃WS４７ 新築時の事業計画の確認 PLUS1 クロス line
＃WS４８ 築 20 年からの収益改善① DSCR（債務返済カバー率）
＃WS４９ 築 20 年からの収益改善② クロス line の確認と結果分析
＃WS５０ 築 20 年からの収益改善③ キャッシュフローツリー
＃WS５１ 築 20 年からの収益改善④ 滞在率とリーシング力の確認
＃WS５２ 築 20 年からの収益改善⑤ 空室損失分析
＃WS５３ 築 20 年からの収益改善⑥ 年間運営実績&次年度の目標設定と目標分散

★ 巻物 profile７古いアパートの収益改善（内覧メソッド）０５
＃WS５４ ファザード
＃WS５５ エントランス・セキュリティ
＃WS５６ ルーム①レイアウト・デザイン
＃WS５７ ルーム②設備関係
＃WS５８ ルーム③収納

★ 巻物 profile８古いアパートの収益改善（マトリックス２５）２５
＃WS５９ マトリックス２５① 世の中の動き
＃WS６０ マトリックス２５② 入居者審査
＃WS６１ マトリックス２５③ 収益改善リノベーション『DRAGON Vintage』
＃WS６２ マトリックス２５④ 空室を埋めるメソッド
＃WS６３ マトリックス２５⑤ 空室率の捉え方
＃WS６４ マトリックス２５⑥ 市場の４つのリサーチ
＃WS６５ マトリックス２５⑦ 創造家賃の考え方
＃WS６６ マトリックス２５⑧ 女性専用ヨーロピアンアパートメント『PRIMA』
＃WS６７ マトリックス２５⑨ 入居者心理とオーナー心理
＃WS６８ マトリックス２５⑩ エントランス活用法
＃WS６９ マトリックス２５⑪ 建物の構造体
＃WS７０ マトリックス２５⑫ 入居者属性の確認
＃WS７１ マトリックス２５⑬ クリエーターズハウス『ESPRESSOLatte』
＃WS７２ マトリックス２５⑭ 希少価値の法則
＃WS７３ マトリックス２５⑮ 2・4・6 サービス
＃WS７４ マトリックス２５⑯ アパートメント人気度
＃WS７５ マトリックス２５⑰ 情報の共有 LINE 活用法
＃WS７６ マトリックス２５⑱ 少額投資ホテル運営『トレーラーホテル』
＃WS７７ マトリックス２５⑲ 内覧会実践ツール
＃WS７８ マトリックス２５⑳ ライフタイムバリュー
＃WS７９ マトリックス２５㉑ 地域とコラボ
＃WS８０ マトリックス２５㉒ ゴールデン顧客
＃WS８１ マトリックス２５㉓ もう一つの活用法『コワーキングスペース』
＃WS８２ マトリックス２５㉔ オーナーマーケティング地上戦・空中戦
＃WS８３ マトリックス２５㉕ ⾧期修繕計画（大規模修繕）

★まとめ ＋one 次世代家主さんが中心に家族で話し合う内容０５
＃WS８４ 家族で話合う項目① 親の住まいをどうするか
＃WS８５ 家族で話合う項目② 兄弟・姉妹で揉めない
＃WS８６ 家族で話合う項目③ 近隣と揉めない
＃WS８７ 家族で話合う項目④ 土地を活用する
＃WS８８ 家族で話合う項目⑤ 土地を売却する

以上が『成功大家に変われる 88 のワークショップ』の内容です。
古くなったアパートメントを所有している家族が
特に次世代大家さんが 知っておいて損の無い智慧の数々を
毎週 1 コラム 2000 文字くらいを基本にアップさせていただきます。
分かりにくいところは動画でも説明します。

アパートメントは『所有と経営』です。
持っているだけでは資源化していきます。
うまく使って資産となります。

是非、一緒に『海賊 Dragon がくれた８本の巻物 profile＋one』 を紐解き、
しっかり自分のスキルを構築し 自分だけの『賃貸経営の流儀』を作ってください。

新賃貸の預言者では 2021 年から本格的に
賃貸経営に必要な本当の価値『賃貸経営の学びの整理』をお届けします。
それではまた、公式 LINE でお逢いしましょう。

YOSORO